本报记者 王丽新
“在大雨中行走，看不清前方的路。”对2024年的市场走势，恒隆集团董事长陈启宗近期作出了这样的判断。但对于恒隆地产（以下简称“恒隆”）的业态布局和经营模式，陈启宗却始终把握不急不缓的节奏。
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“目前已经在中国内地布局9个城市11个项目，业态包括酒店、办公楼、商场以及寓所等。”近日，恒隆地产副董事张琳娜向《证券日报》记者透露，在未来发展规划中，重点将放在现有业务板块的项目上，包括昆明项目以及预计于2024年起分阶段落成的杭州项目等。今年年底之前，服务式寓所昆明君悦居将入市销售，昆明君悦酒店也计划于2024年上半年开业。
据悉，在过去六个月，恒隆内地的租赁收入是有史以来最高的，十个恒隆广场总收入同比增幅达13%，其中，今年上半年上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场租金表现最为强劲，总收入逾15亿元，而紧随其后颇有增长潜力的则是无锡恒隆广场以及昆明恒隆广场。
如何提升销售额和利润率？
昆明恒隆广场是恒隆在西南地区的首个项目，也是昆明市中心单体最大的商业综合体。2011年9月，恒隆耗资35亿元竞得这宗当年的地王。8年后的2019年8月，昆明恒隆广场开业，在入驻的300多个一线品牌中，超过30%为昆明首店。
“今年以来，昆明恒隆广场的收入和租户销售额分别实现接近10%的增长。”昆明恒隆广场总经理洪建山向《证券日报》记者透露，对世界一线品牌而言，中国是有增长空间和投资机会的市场，是其拓展的理想地区。作为高端奢侈品牌集中地，昆明恒隆广场超过半数的租金收入来自奢侈品品牌，同时，得益于昆明作为热门旅游城市的优势，昆明恒隆广场30%营业额来自游客消费。
“商场需求保持平衡，不能完全偏向奢侈品牌，要提升客流量，提高品牌经营效益，从而增加综合体收入。”洪建山表示，在电商冲击、购物中心同质化、出境游消费抢夺国内高端品牌消费市场份额等竞争环境中，昆明恒隆广场正通过多种运营策略提升销售业绩。比如，通过扩大店铺规模、引进更多一线品牌吸引高端客户回归；结合昆明本地经济特色及产业特点积极招募新会员，满足高端客群消费需求；调整餐饮业态，要求商家提供特色菜品，体现商场差异化；根据市场需求和品牌效应调整商家位置和对商品的选择，通过扩大面积、改善位置等方式，满足顾客对非餐饮和非奢侈品牌的需求；增加展示主体和讲故事的场所，通过改造和利用空间，吸引顾客和引流潮流。
不难看出，对客流量的高度关注，吸引高端客群消费，是昆明恒隆广场的“杀手锏”，但也是恒隆提升销售额和利润率的主要手段。毕竟，正如洪建山所说，商场的租金结构取决于基本租金或营业租金中较高者，因此提升品牌业绩对于商业综合体来说是有益的，因为品牌业绩越好，商场租金收入会相应增加。
“自拿地开始的六七年内，从设计、招商到施工，公司都非常谨慎，以可持续发展为理念，以慢工出细活为原则，注重质量和优越性。”洪建山坦言，接下来随着服务式寓所分阶段落成以及君悦酒店的开业，公司对于昆明恒隆广场制定的经营目标也会有更大的提升，但恒隆的发展一直表现稳健，并且对昆明恒隆广场项目非常支持，所以只需“尽力做好自己”。
持续关注投资机会
与多数内地开发商做综合体“先卖住宅回流资金、后开商场”的经营逻辑不同，恒隆在昆明拿地8年后，先开商场，运营将近4年之后，才计划在今年将服务式寓所预售。显然，这与过往内地开发商快周转模式截然相反，其背后的商业逻辑可能正如陈启宗所言，国内房地产行业的高周转模式是不可持续的，总有一天会破灭。
“恒隆秉持长期发展理念，在项目选址上会根据不同城市和地块的特点，进行深入研究，但瞄准的都是当地最好最中心的地块。”张琳娜向《证券日报》记者表示，当前公司投资重点是以综合体项目为主，通过互补和多元板块的组合来实现协同效应。
当下房企降杠杆和债务违约压力加大后，纷纷挂牌出售资产，举牌拿地压力也随之减小，部分港资企业有抄底内地的冲动。对此，张琳娜表示，恒隆一直在关注投资机会，但前提是保持长期战略稳定性。在投资方面，公司会综合考虑多个因素寻找投资标的，而不仅仅是去抓市场突然出现的机会，实际上，公司对自身的核心业务更为关注，现在对已有项目的改善和提高质量也会持续进行资金投入。
不过，长期主义理念下，尤其对以持有运营商业地产为主业的发展商而言，资金压力并不小。一旦市场出现周期性波动，这类发展商的压力亦会随之增大。
“在规划项目时，恒隆地产会制定3年至5年的计划，包括资金储备、生态备用金和债务资金的考虑，会综合考虑借款方式（港币、美元或人民币）、利率类型（固定或分期）和还款周期等因素。”张琳娜向本报记者表示，作为港资企业，恒隆更注重稳健和平稳的财务策略，会考虑外汇波动、汇率变化以及债务管理等因素管理资金链。同时，恒隆在集团层面采取多渠道的融资组合来进行风险控制和支持发展需求。近年来，公司也涉足凭借可持续资产融资的领域，发行了绿债和债券，以支持可持续发展项目。
（编辑 田冬 孙倩）
