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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

(相关资料图)

温州楼市，又迎来重大变化！

日前，中国土地市场网发布了2023年度温州市区第二批拟出让住宅用地清单，拟出让住宅用地清单共计13宗，共约774亩。

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如今市场这么低迷，这些地块能卖得出去吗？

其实，这批地块比起往年，有一个非常大的变化——容积率大大降低！

低密度住宅

在这13宗地块中，8宗地块容积率在2.0以下，其中6宗地块容积率仅1.1-1.2，这在山多地少、土地集约利用的温州，非常少见。

这些低容积率地块，分布在灰桥、七都岛、瓯海中心区、梧田、蒲州、瑶溪、龙湾中心区、瓯江口等地，涉及4个市辖区，涵盖老城区、新区。

除了上述地块，去年，市区部分地块取消了住宅建筑限低要求，反而限高。

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随着住宅产品更多样化，去年至今市区成功出让了出让6宗类似的低密度地块，分别位于七都岛、瑶溪、瓯江口。

如今，七都岛还有一宗超百亩、容积率仅1.05的低密度住宅地块正在挂牌，将于下月出让。

持续供应低密度住宅地块的七都岛

虽然这些低容积率地块做不了真正意义上的别墅，但打造联排、叠墅等产品没问题。

早在2019年，我们就呼吁温州降低住宅地块容积率、打造更多低密度产品。

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现在，终于接近实现了一部分。

接下来，低密度住宅，是否会成为温州楼市的主流产品？目前下结论还太早。但是，低密度住宅占比增加，将成为趋势。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

向来以高层住宅为主的温州，为什么现在增加了这么多低密度住宅地块的供应？

主要原因在于，楼市转向了。

去年以来，除极个别地段较好的地块外，温州的土地市场尤为冷淡，基本以底价成交，甚至不少还是由地方国企托底。

但是，像七都岛、瓯江口部分低密度住宅地块，却引发多家房企争夺。

显然，低密度住宅地块，比普通的高层住宅地块，相对好出让一些。

“物以稀为贵”的别墅区

首先，温州低密度住宅产品少，尤其是市区更少，属于稀缺事物，存在一定的需求。

其次，低密度住宅总建筑面积小、建设成本低，大大降低了地块总价，能以更低的门槛吸引更多企业前来投资。

当楼市持续低迷、住宅地块难以出让的情况下，温州迅速调低了地块容积率，以加速土地出让，更好地维持城市建设、运营。

同时，在全国人口总量见顶、出生率下降的背景之下，结合温州人口增量有限、城市框架持续拉伸、住宅总量大增、核心城区人口密度过高等现实情况，降低容积率、空置高度与总建筑面积，也顺应了城市发展新形势。

高楼、洋房、别墅融合

可见，在利益最大化的前提下，产品的变化往往伴随着楼市、经济、发展形势的变化。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

那么，这些低密度住宅，会受温州人欢迎吗？

对于不少温州中年人来讲，他们依旧怀念小时候的庭院生活，全新的低密度产品是他们的理想居所。

住腻了高层住宅的市民，若有条件，也希望能买一套低密度产品，尤其是“有天有地有花园”的联排产品，让生活更多样化，也有更大的自由发挥空间。

还有市民认为，长期来看，高层住宅的电梯等设备易老化，再加上不可避免的“公地悲剧”，很大概率会沦为“贫民窟”。相比较之下，低密度住宅更能穿越周期。

看来，这些低密度住宅，在温州还是有市场的。当然，它们更多面向改善型、高端客户群体。

个性化十足的别墅

但是，这些低密度地块，是否都能受市民欢迎，还是要打上一个问号。

比如，在这批地块中，有的靠近工业区、高速公路等，与其低密度人居氛围不符，很难受到追求人居品质的改善型购房群体青睐。

同时，个别地块靠近商业中心、商务区，建设低密度产品，在城市形象、人居氛围方面，也不太协调。

当然，就算这些地块容积率低，也未必打造联排、叠墅等洋房产品，有可能还是多层、小高层。

就市区现有少量洋房来讲，比如宸央，产品力不够，哪怕地段再好，也很难受到高端客群欢迎，如今交付一年了还有多套房源未售出。

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宸央的洋房

因此，这些低密度住宅，能否受购房者欢迎，还要看具体地段、周边环境、项目设计、产品力等一系列因素，而非降低容积率就是灵丹妙药。

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楼市温州 LOUSHIWENZHOU

不管怎么说，降低容积率、限制住宅建筑高度、打造更多低密度产品，对温州楼市、城市建设，都是一件好事。

低密度产品

在“密不透风”的“水泥森林”中，适当穿插一些低密度建筑作为缓冲，让城市内部多留出一些视线空间，疏密有致，也让城市天际线高低起伏、有层次感。

在瓯江之中的七都岛、水网密布的三垟湿地旁（黄屿、南湖）、山地开发的林里、群山环绕的三溪片、两山夹合塘河贯穿的仙岩—丽岙、净空区下的龙湾中心区与瓯江口、海岛洞头，也应更多布局低密度产品，与山水环境相适宜。

这样的温州，将变得更宜居，与多数城市的遍地高层住宅产生差异。

放眼全球，低密度住宅才是主流，高层建筑一般都是商务楼、星级酒店等，高层住宅一般不多，像中国这样大面积建设高层住宅的反而是少数。

眼前的低密度、远处的高楼林立

不过，想要真正打造出高品质的低密度产品，仍需要专业开发商来设计、操盘，融入更多领先的人居理念、深厚的文化底蕴、优良的物业服务，才能受到高端购房者的欢迎。

若是由非专业公司集资兴建，不仅项目品质可能难以确保，甚至整个项目都可能留下隐患。

当然，在土地竞拍市场，价高者得，更何况这种市场下有人愿意投资就不错了。

那么，购房者要对此加以辨别。

被高楼夹击的洋房

同时，随着低密度产品的增加，分流了改善型、高端客群，将在二手房市场上对“老旧大”、大户型安置房、“高低配”小区里的洋房、远郊低密度产品造成冲击。

比如，中央绿轴、上陡门那些超60000元/㎡甚至破70000元/㎡的二手洋房，这样的“天价”可能就难以维持了。

“高低配”小区

只要低密度，就能卖高价。这种不正常的现状，今后或将被打破。

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